城市商业综合体是现代商贸业发展的一种全新业态，集多种功能于一体的“体验式消费模式”。近年来，全国各地的城市商业综合体快速发展，正在逐步取代过去单一的购物消费模式，但梧州市零售新业态的发展却遭遇瓶颈，发展不容乐观，值得引起关注。

一、商业综合体的定义和分类

根据国家统计局《城市商业综合体统计专项调查方案》中的定义，城市商业综合体是指以区域为中心、以购物中心为主导，融合了商业零售、餐饮、休闲养生、娱乐、文化、教育等多项城市主要功能活动，面向各类生活消费人群、提供综合性服务的大型建筑综合体。所确定的调查对象，除应具备城市商业综合体的融合多项城市主要功能、面向生活消费人群、提供综合性服务等特征，还应同时满足以下几个条件：由企业有计划地管理运营，有统一的名称；涵盖超市、百货店、专业店、专卖店等商品零售业态，正餐、快餐等餐饮业态，以及文化、娱乐、健身、游艺、培训等两项及以上主要服务业态；营业面积不少于1万平方米且独立开展经营活动的商户不少于50个；具备专门的停车场所，专供在城市商业综合体内进行消费的顾客使用。

依据其地理位置、目标顾客、经营规模和服务功能等，商业综合体的类型大致可分为都市型综合体、区域型综合体和社区型综合体。

都市型综合体体量较大，一般建筑面积在10万平方米以上，商业辐射面广，拥有主力百货店，200个以上租赁店，包括大型综合超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店及娱乐服务设施等。全市暂无满足条件的商业综合体。

区域型综合体建筑面积约为10万平方米以内，拥有100-200个租赁店，包括百货店、大型综合超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐服务设施等，是一个或多个区域范围内的商业龙头，能够引领地区商业发展趋势，满足市民休闲购物新需求。典型代表有旺城广场。

社区型综合体以区域中心为定位，建筑面积一般为5万平方米以内，拥有50-100个租赁店，包括大型综合超市、专业店、专卖店、饮食服务及其他店，选址更贴近社区，涵盖数十万周边客群。全市以太阳广场、梅西商业广场为代表。

二、全市城市商业综合体运行状况

（一）整体运行情况。目前，梧州市商业综合体有3家，较2015年减少2家，分别是太阳广场、旺城广场、梅西商业广场，太阳广场于2004年成立，属于老旺城广场和梅西商业广场均是2014开始营业，后两个广场虽然起步晚，但发展迅速。据2016年商业综合体专项调查年报显示，三个广场的商户营业额为2.4亿元，较上年同期增长11.1%。全部可出租（使用）面积16.26万平方米，车位数800个，客流量达260万人次，入驻商户775家，期末从业人员2331人，为梧州市提供了大量的就业岗位。

（二）零售行业为主，电影院、KTV、教育培训等业态发展迅猛。梧州市城市综合体实行综合多元经营模式，囊括服饰零售、餐饮、电影院、游艺游乐等多种业态。零售业、餐饮业平稳增长，影院行业、KTV、健康养生受市民娱乐方式的多元化出现日趋旺盛，而以餐饮、电玩、儿童乐园为主的游乐游艺以及以少儿职业体验和相关培训为主的教育培训等服务业态也增势稳定。

2016年梧州市城市商业综合体分类销售情况

（三）租赁单位为主，个体户占主体。梧州市商业综合体管理以收取租金为主，3家城市商业综合体，775户商户中属于自营、联营的仅3家，销售总额5020万元；对外出租772家，销售总额18982万元，收取租金3462万元。目前，梧州市综合体出租商户以个体户和法人单位为主。个体户741家，占96.0%，法人31家，占4.0%。

二、存在的问题

（一）发展分布不均衡。3家综合体均集中于市区，且集中于万秀区，其他县区县区大型商场较少，区域发展极不平衡。综合体基本都集中于市内繁华地区，一方面给交通带来很大压力，同时也增加了消费者的购物难度；另一方面影响了综合体自身发展，空间的局限性难以满足经营和提升外部环境、提升购物舒适度的要求。

（二）商户零散，管理困难。梧州市的城市商业综合体均是由商场出租商铺给个体户管理，但由于没有实现统一收入管理，加之是个体经营，商户本身对营业收入有所保留，因此从物业管理处获得综合体的准确营业收入非常困难，对调查数据的真实性存在一定影响。

（三）同质化严重，竞争压力进一步加大。梧州市的城市商业综合体无论是布局结构，还是经营的品牌同质化严重。虽然每个综合体都是集餐饮、娱乐、商品零售、培训等多元业态为一体，但在总体布局、功能特色定位和差异服务上做得不够，从而带来同质化竞争的压力，彼此之间互相替代性强，客源互相竞争，造成西边旺起东边衰的发展隐患。2016年，梧州市城市商业综合体数量比2015年减少2家，呈衰落现象。

（四）网络零售业发展带来巨大冲击。网络零售业的持续发展，对实体店铺性质的零售业冲击较大。梧州市目前的商业综合体仍以服饰零售、百货零售等经营业态为主体，因此受到网购市场的竞争挤压，增长潜力受阻，而且随着80、90成为购物的主力军之后，电子商务市场对传统购物的冲击更加明显。这一点从零售额同比增长速度就可见端倪，各种业态的增长速度中零售业发展最慢。

三、政策建议

（一）合理规划引导，优化空间布局。在规划层面上加

强对空间结构和土地利用的引导，特别是对全市各县区的商业发展，完善城乡整体规划，重点突出龙圩区和岑溪市建设，精心打造重点片区，进一步优化蒙山鑫达新世纪广场、岑溪南方市场、龙圩南宁百货商业区的规划，努力推动梧州商业发展转变。

（二）完善交通出行。在城市商业综合体的交通运作中，需要大量的停车量及完整的停车系统给与支撑。停车系统、人行交通系统、人流与车流的衔接系统等在城市商业综合体规划中极为重要，其规划的合理性直接影响城市商业综合体的正常运作。像旺城广场、太阳广场、梅西商业广场三者虽然公共交通线路较多，内部也设置有停车场，但是面临的问题是停车入口难，一到节假日商场的停车场路口经常造成交通堵塞，要靠交警进行交通疏导，令有车一族望而却步，需要政府有关部门关注，制定更加行之有效的、长远的的规划，进一步完善城市商业综合体周边交通配套设施建设。

（三）加强政策引导，鼓励差异化经营。商务部门应加强对城市商业综合体的引导，鼓励差异化经营。借鉴外地综合体通过细化年龄层和经济消费能力来抓准定位，提供差异化服务，将毅德城由零售业等传统业态为主的模式向更综合、更多元的新兴业态转变,成为一个集中众多市民休闲方式的具有色的超级综合性场所。

（四）完善物业管理，提升服务质量。在未来的商业消费市场上，传统商业中的商品销售部分会被网络购物大面积取代，而具有体验和感官部分的消费还不能被取代，如吃饭、唱歌、看电影、按摩、运动健身等，换句书面语来说就是文化消费、娱乐消费、餐饮消费、运动健身消费以及时尚消费等是电子商务不能取代的。在这样的消费行为和市场的趋势下，加强实体店购物面对面的交流，提供具有亲和力的、细致的专业服务，打造品牌经营和服务理念，将使实体店突出自身优势。另外，综合体物业管理者通过对综合体内进驻的商户进行商铺支付二维码登记，实行收费后台统一管理，方便商场了解各商户营业情况，通过营业收入等指标的大数据分析客流和吸纳客户的影响因素，可及时调整商户的经营商品，提高市场竞争力。