城市商业综合体以购物中心为主导，融合了商业零售、餐饮、休闲养生、娱乐、文化、教育等多项城市主要功能活动，面向各类消费人群、提供综合性服务，成为代表城市品牌与生活方式的标志区，在扩大流通、带动消费、促进经济发展等方面发挥了重要作用。2019年，广西城市商业综合体总体情况、结构特征、经营效率表现如下：

一、 总体情况

与2017年相比，2019年广西城市商业综合体8进2退，总量达26家。商户实现销售额（营业额）185.77亿元，比2017年增长85.5%，2018-2019年均增长36.3%。与2017年相比，餐饮业、服务业比重分别上升5.1、0.6个百分点，零售业比重下降5.7个百分点。

㈠ 总量规模

从开业时间看，2015年及之后开业的城市商业综合体有15家，占全部城市商业综合体的57.7%，其中5家为2018年及之后开业(见图1)。26家城市商业综合体分布在9个设区市，其中，南宁、柳州和梧州分别有8、5和4家，桂林、玉林和北海各2家，钦州、贵港和百色各1家。

图1        按开业年份分组的城市商业综合体数量(家)

2019年末，广西26家城市商业综合体中独立经营的商户总共5525户，比2017年增加1750户，增长46.4%。其中法人单位1134户、分支机构839户、个体户3552户，分别比2017年增长47.3%、115.7%、35.8%。新入库的8家城市商业综合体，独立经营的商户总共1429户，其中法人单位129户、分支机构281户、个体户1019户。

2019年末，广西26家城市商业综合体中从事零售、餐饮和服务的从业人员4.02万人，比2017年增长25.6%。其中零售业从业人员2.02万人、餐饮业从业人员1.53万人、服务业从业人员0.47万人，分别比2017年增长27.7%、24.2%、21.5%。

2019年末，广西26家城市商业综合体拥有营业面积158.62万平方米，比2017年增长27.8%；营业面积占全部可出租（使用）面积90.0%，比2017年上升1.8个百分点。

2019年末，广西26个城市商业综合体共有停车位2.97万个，比2017年增长24.8%。2019年，广西26家城市商业综合体年客流量为3.09亿人次，比2017年增长114.1%。

图2   2019年广西城市商业综合体主要总量指标比2017年增长(%)

㈡ 销售额（营业额）增长变化

2019年，广西26家城市商业综合体商户实现零售业销售额与餐饮业营业额之和为173.87亿元，比2017年增长92.6%；占当年广西社会消费品零售总额的2.1%，比2017年提高0.8个百分点。

从经营方式看，自营联营商户、租赁商户销售额（营业额）分别比2017年增长7.4%、99.7%。

从行业看，2019年零售业商户销售额135.61亿元，比2017年增长87.6%，比2018年增长19.0%；2019年餐饮业商户营业额38.26亿元，比2017年增长112.4%，比2018年增长18.8%；2019年服务业商户营业额11.90亿元，比2017年增长22.6%，比2018年下降0.7%。

图3   2019年广西城市商业综合体商户销售额（营业额）比2017年增长%

从零售业看，百货零售、超级市场零售分别比2017年增长105.9%、61.8%；专业、专卖店及其他比2017年增长92.1%。与2018年相比，百货零售、超级市场零售分别增长25.3%、15.8%；食品、饮料及烟草制品零售增长19.7%；服装鞋帽针纺织品零售、化妆品零售、日用品零售、家用电器及电子产品零售分别增长16.2%、11.6%、32.2%、16.8%。

从服务业看，教育培训、理发及美容服务营业额增长较快，健身休闲活动、电影放映营业额增长平稳，室内娱乐活动营业额下降。教育培训、理发及美容服务、健身休闲营业额分别比2017年增长154.8%、121.0%、47.8%，比2018年增长4.5%、36.4%、9.1%；电影放映营业额比2017年增长10.9%、比2018年下降4.2%；室内娱乐活动营业额比2017年下降20.1%、比2018年下降16.6%。

服务业业态丰富是商业综合体有别于传统的商品交易市场和一般的百货商场或超市的特征之一。2019年末，25家城市商业综合体中有电影放映商户入驻，有室内娱乐活动、理发及美容、教育培训、健身休闲活动服务商户入驻的城市商业综合体分别有25、21、19、15家。在服务业商户中，电影放映营业额占比仍为最高，2019年实现营业额3.65亿元，占服务业营业额的31.8%，比2017年回落了2.1个百分点；其次是室内娱乐活动，实现营业额2.32亿元，占23.2%，比2017年下降了6.7个百分点。

㈢平均水平

1、户均经营商户。2019年末，广西平均每个城市商业综合体中独立经营的商家为213户，比2017年增长12.7%。分单位类型看，法人单位、分支机构和个体户分别为44、32和137户，比2017年增长12.8%、68.4%和4.6%。分行业看，零售、餐饮和服务业商家分别为140、51和21户，比2017年增长8.5%、8.5%和61.5%。

2、户均从业人员。2019年末，广西平均每个城市商业综合体中从事零售、餐饮和服务业的从业人员为1547人，比2017年末下降3.4%。其中零售、餐饮和服务业分别为777、589和182人，比2017年末下降1.8%、4.4%和6.2%。

3、户均营业面积。2019年末，广西平均每个城市商业综合体营业面积为6.10万平方米，比2017年末减少1.7%。其中，零售、餐饮和服务业营业面积分别为3.45、1.36和1.29万平方米，餐饮业营业面积比2017年末增长22.0%，零售、服务业营业面积分别比2017年末减少6.5%、7.9%。

4、户均车位数。2019年末，广西平均每个城市商业综合体可提供车位1143个，比2017年末减少48个，减少4.0%。从城市看，南宁市平均每个城市商业综合体可提供车位1509个，比2017年末减少38.9%，仍达到2017年一线城市平均水平的1.6倍，2017年二线城市平均水平的1.3倍；柳州等8个市平均每个城市商业综合体可提供车位980个，比2017年末增长52.6%，是2017年三线及其他城市平均水平的1.2倍。

5、年客流量。2019年，广西平均每个城市商业综合体客流量为1188.42万人次，比2017年增长64.7%，比全国2017年平均水平多285.8万人次，分别比2017年全国东、中、西部地区平均水平多165.9、406.1、424.1万人次。

其中处于二线城市的南宁，平均每个城市商业综合体客流量为2186.5万人次，比2017年增长48.8%，比2017年全国一线城市平均水平多873.7万人次，比2017年全国二线城市平均水平多1100.80万人次。

广西26家城市商业综合体中，有3家城市商业综合体全年总客流量达到或超过2000万人次；全年总客流量在1000-2000万人次之间的有11家；500-1000万人次之间的有5家；100-500万人次之间的有5家；100万人次以下有2家（见图4）。

图4    2019年和2017年按客流量分组的城市商业综合体数量（家）

6、日均客流量。2019年，广西城市商业综合体日均客流量为84.65万人次，即每天有84.65万人次进入广西这26家城市商业综合体，比2017年增长114.1%；平均每个城市商业综合体日均客流量为3.26万人次，比2017年增长64.7%，比2017年全国平均水平多0.8万人次。其中南宁市平均每个城市商业综合体日均客流量为6.0万人次，比2017年全国平均水平多3.5万人次；柳州等8个市平均每个城市商业综合体日均客流量仅为2.0万人次，比2017年全国平均水平还少0.5万人次。

7、户均销售额。2019年，广西平均每个城市商业综合体实现商户销售额（包括零售业销售额、餐饮业和服务业营业额）7.14亿元，比2018年增长17.5%，比2017年增长42.9%，比2017年全国平均水平多1.76亿元。其中处于二线城市的南宁平均每个城市商业综合体实现商户销售额为14.71亿元，比2017年增长29.6%，比2017年全国一线城市平均水平多4.21亿元。

二、 结构特征

㈠行业分布

1、零售业商户占三分之一。2019年末，广西26家城市商业综合体中独立经营的商户总共5525户。分行业看，零售业商户5525户，占全部商户数的66.0%，比2017年全国平均水平高1.3个百分点；餐饮业商户1335户，占全部商户数的24.2%，比2017年全国平均水平低0.5个百分点；服务业商户542户，占全部商户数的9.8%，比2017年全国平均水平低0.8个百分点。与2017年末比，服务业比重提高3.0个百分点，零售业、餐饮业比重分别下降2.5、0.5个百分点。

2、零售业市场份额占七成多。2019年，广西城市商业综合体中零售业商户实现销售额135.61亿元，占全部销售额的73.0%，比2017年全国平均水平高3.1个百分点；餐饮业商户实现销售额38.26亿元，占全部销售额的20.6%，比2017年全国平均水平高0.1个百分点；服务业商户实现销售额11.91亿元，占全部销售额的6.4%，比全国平均水平低3.2个百分点（见图5）。与2017年比，广西城市商业综合体中餐饮业、零售业比重分别提高2.6、0.7个百分点，服务业比重下降3.3个百分点。

图5广西2019年商户销售额（营业额）各行业比重

在零售业商户中，服装鞋帽针纺织品零售占比最高，2019年实现销售额亿元，占零售业销售额的31.8%。（见图6）

图6  2019年广西零售业各业态商户销售额占零售业销售额的比重

在服务业商户中，电影院营业额占比最高，2019年实现营业额3.65亿元，占服务业营业额的30.6%。

（见图7）

图7   2019年广西服务业各业态商户营业额占服务业营业额的比重

3、零售业营业面积占五成多。2019年末，广西26家城市商业综合体中零售业营业面积为89.68万平方米，占总营业面积的56.5%；餐饮业营业面积为35.37万平方米，占总营业面积的22.3%；服务业营业面积为33.57万平方米，占总营业面积的21.2%。从全国不同城市2017年行业配比看，一线城市的城市商业综合体中零售业、餐饮业和服务的面积之比为55:24:21，二线城市为57:18:24，三线及其他城市为58:18:24，相比而言，广西的行业配比，餐饮业适中，零售业偏大，服务业偏小。

从零售业看，营业面积占比从高到低依次是服装鞋帽针纺织品零售（34.3%）、超级市场零售（22.8%）、百货零售（16.4%）、家用电器及电子产品零售（10.4%）、其他（7.3%）、化妆品零售（4.0%）、日用品零售（3.3%）、食品饮料及烟草制品零售（1.4%）。

从服务业看，营业面积占比从高到低依次是电影放映（38.7%）、室内娱乐活动（32.0%）、 健身休闲活动（9.0 %）、 教育培训（7.8%）、其他（7.5%）、理发及美容服务（4.9%）。

㈡地域分布

城市商业综合体数量，南宁市占广西的三成。调查的26家城市商业综合体分布在广西9个设区市19个城区，其中首府南宁8家，柳州5家、梧州4家，桂林、北海、玉林各2家，钦州、贵港和百色各1家(见图8)。南柳桂梧北五市合计有21家，占全部城市商业综合体数量的80.8%，其中南宁市占全部城市商业综合体数量的30.8%。从各城区看，南宁青秀有3家城市商业综合体，南宁兴宁、柳州鱼峰、柳州柳北、梧州万秀、玉林玉州各有2家，南宁西乡塘、南宁江南、南宁邕宁、柳州城中、桂林象山、桂林七星、梧州长洲、梧州龙圩、北海海城、北海银海、钦州钦南、贵港港北和百色右江各有1家。

图8    2019年按设区市分组的城市商业综合体数量(家)

从商户数看，南柳桂梧北5市城市商业综合体共有商户4459个，占广西26个城市商业综合体商户总数的80.7%。其中南宁市城市商业综合体共有商户1732个，占广西26个城市商业综合体商户总数的31.3%。

从从业人员数看，截至2019年底，南柳桂梧北5市城市商业综合体共有从业人员3.40万人，占广西26个城市商业综合体商户从业人员的84.6%。其中南宁市城市商业综合体共有从业人员1.69万人，占广西26个城市商业综合体商户从业人员的42.0%。

从销售额看，2019年，南柳桂梧北5市城市商业综合体的商户实现销售额168.33亿元，比2018年增长15.8%，比2017年增长87.5%；占广西26个城市商业综合体的商户实现销售额的90.6%，比2018年回落1.4个百分点，比2017年提高0.8个百分点。其中南宁市城市商业综合体的商户实现销售额117.70亿元，比2018年增长13.3%，比2017年增长72.8%；占广西26个城市商业综合体的商户实现销售额的63.4%，分别比2017年、2018年回落4.7、2.3个百分点。

从营业面积看，2019年，南柳桂梧北5市城市商业综合体的营业面积共有130.03万平方米，占广西26个城市商业综合体营业面积的82.0%。其中南宁市城市商业综合体的营业面积共有64.79万平方米，占广西26个城市商业综合体营业面积的40.8%。（见图9）

图9    2019年南柳桂梧北5市及南宁市主要指标占全区的比重%

㈢ 规模分布

广西中型城市商业综合体数量较多，而全国则是中、小型城市商业综合体数量较多，小型略多于中型。

2019年末，26家城市商业综合体2019年末全部可出租（使用）面积达176.33万平方米，平均每家6.78万平方米。从全部可出租（使用）面积看，广西无特大型城市商业综合体，2017年全国有23家，占1.7%；广西大型城市商业综合体有4家，占15.4%，全部可出租（使用）面积从大到小依次为南宁万象城、南宁百货广场（梧州）、玉林万达广场和钦州年年丰广场，2017年全国有117家，占8.7%；广西中型城市商业综合体有17家，占65.4%，全部可出租（使用）面积从大到小依次为南宁印象城、南宁江南万达广场、南宁青秀万达广场、南宁航洋国际、北海和安宁春城、柳州万象城、柳州万达广场、南宁万达茂、北海万达广场、桂林万达广场、南宁安吉万达广场、梧州旺城广场、柳州保利商业广场、玉林银丰广场、柳州步步高广场、南宁吾悦广场和百色恒基广场，2017年全国有548家，占40.9%；广西小型城市商业综合体有5家，占19.2%，它们分别是梧州梅西商业广场、步步高商业广场（贵港店）、桂林TOO大摩联达广场、梧州太阳广场、柳州银泰城，2017年全国有651家，占48.6%。

从全部营业面积看，广西达到或超过10万平方米的城市商业综合体仅有1家，5-10万平方米的有18家，少于5万平方米的有7家，营业面积最大的城市商业综合体是2012年开业的万象城，达12.09万平方米；营业面积最小的城市商业综合体是2013年在柳州开业的银泰城，从开业时的2万多平方米减少至2019年的不足1万平方米。

从营业面积在全部可出租面积中所占比例看，达到或超过95%的城市商业综合体15家，占57.7%；80%-95%之间的有6家，占23.1%；80%以下的有5家占19.2%。

需要特别说明的是，本次专项调查商业综合体报告期末可用于出租或自用的全部面积为报告期末实有建筑面积，既包括出租面积，也包括自用面积；但不包括写字楼和酒店的面积，也不包括停车场面积。如南宁青秀万达广场是万达第三代综合体，总建筑面积约90万平方米，业态涵盖旗舰购物中心、城市商业街、超五星级酒店、5A甲级写字楼、城市奢装豪宅等物业形态，这次城市商业综合体调查的面积不包括其酒店、写字楼和住宅部分的面积。

三、 经营效率

㈠ 租金水平（单位面积租金）

2019年，广西城市商业综合体中商户平均每平方米租金为1384.3元，比2018年提高13.5%，比2017年提高36.1%，比2017年全国平均水平多347.4元，比2017年全国东部平均水平多132.6元，分别为2017年全国中部平均水平、西部平均水平的2.0倍、1.7倍。

从行业看，零售业平均每平方米租金高于餐饮业，餐饮业又高于服务业。平均每平方米租金提升幅度最大为零售业，餐饮业次之，服务最小。广西城市商业综合体中零售业平均每平方米租金为1653.8元，比2018年提高14.1%，比2017年提高49.5%，比2017年全国平均水平多504.4元；餐饮业平均每平方米租金为1393.0元，比2018年提高13.2%，比2017年提高17.3%，比2017年全国平均水平多133.5元；服务业平均每平方米租金为668.4元，比2018年提高10.1%，比2017年提高10.8%，比2017年全国平均水平多57.4元。

从零售业看，食品、饮料及烟草制品零售平均每平方米租金最高，超级市场零售最低。食品、饮料及烟草制品零售平均每平方米租金为4409.7元，比2018年提高15.2%，平均每平方米租金从高到低依次为食品饮料及烟草制品零售、其他（3203.1元）、日用品零售（2846.1元）、服装鞋帽针纺织品零售（2501.8元）、化妆品零售（1962.1元）、家用电器及电子产品零售（1117.2元）、百货零售（735.6元）、超级市场零售（466.8元）。

从服务业看，理发及美容服务平均每平方米租金最高，电影放映最低。理发及美容服务平均每平方米租金为1604.9元，比2018年提高19.2%，平均每平方米租金从高到低依次为理发及美容服务、其他（1264.5元）、教育培训（990.6元）、健身休闲活动（622.4元）、室内娱乐活动（562.4元）、电影放映（440.6元）。

从城市看，南宁市城市商业综合体中商户平均每平方米租金为2197元，比2018年提高9.5%，比2017年提高19.7%，比2017年全国一线城市平均水平高9.3%，比2017年二线城市平均水平高106.7%；柳州等8个市商业综合体中商户平均每平方米租金为785元，比2018年提高22.5%，比2017年提高90.1%，比2017年全国三线及其他城市平均水平高18.8%。

㈡ 日均平效（单位面积实现的日销售额）

2019年，广西城市商业综合体日均平效为32.1元/平方米/天，比2017年提高45.4%，比2017年全国平均水平高13.8%。

从行业看，广西城市商业综合体中零售业日均平效为41.4元/平方米/天，比2017年提高54.4%，比2017全国平均水平高20.8%；餐饮业日均平效为29.6元/平方米/天，比2017年提高33.9%，比2017年全国平均水平低2.5%；服务业日均平效为9.7元/平方米/天，比2017年仅提高2.4%，比2017年全国平均水平低15.5%。

从城市看，南宁市城市商业综合体日均平效为49.8元/平方米/天，比2017年一线城市平均水平低3.2%，比2017年二线城市平均水平高71.0%；柳州等8个市商业综合体日均平效为19.9元/平方米/天，接近2017年三线及其他城市平均水平，仅差1.1%。

㈢ 有效消费（单人次客流实现的销售额）

2019年，广西城市商业综合体实现的有效消费为60.1元/人次，比2017年下降13.2%，比2017年全国平均水平高0.7%。从城市看，南宁市城市商业综合体实现的有效消费为67.3元/人次，比2017年下降12.9%，比一线城市2017年平均水平低17.31%，比二线城市2017年平均水平高16.4%；柳州等8个市商业综合体实现的有效消费为50.8元/人次，比2017年下降10.7%，比三线及其他城市2017年平均水平高0.1%。

㈣ 车位利用率（平均每天每个车位能够承载的客流量）

2019年，广西城市商业综合体车位利用率为28.5人次/个/天，比2017年全国平均水平低9.6%。从城市看，南宁市城市商业综合体车位利用率为39.7人次/个/天，分别比2017年一线城市、二线城市平均水平高1.8%、52.7%；柳州等8个市商业综合体车位利用率为20.8人次/个/天，比三线及其他城市平均水平低9.4%。

总体来看，广西城市商业综合体发展极不平衡，南宁市是广西外来人口重点流入的城市，城市商业综合体发展水平明显高于区内其他城市，一些相对指标好于全国二线城市平均水平，个别指标甚至优于全国一线城市平均水平。

四、广西城市商业综合体发展问题

城市商业综合体作为新的商业模式之一，与其他商业模式一样会受到居民收入水平的制约，必须承受新零售大潮的冲击。从横向比较看，部分城市商业综合体的管理水平仍有待提高。

㈠ 居民收入水平偏低严重制约城市商业综合体发展。城市商业综合体面向追求时尚，喜欢享受休闲娱乐生活的高净值人群和年轻人，以本地城镇居民为主，外地游客和农村居民为辅。城市商业综合体发展主要受本地城镇居民收入的高低及规模的大小的影响，它们是正相关的关系。2019年，广西人均GDP、城镇居民人均可支配收入在全国31个省（市、自治区）分别位于第29位、第22位，居于下游水平。本地城镇居民作为城市商业综合体最大的潜在客源，收入水平提高缓慢，人数比例偏少，对体验式消费的支撑力度有限。

㈡ 同质化竞争不同程度地存在。目前，广西将投入使用的城市综合体有很多，尽管它们未达到本文所界定的城市商业综合体标准，但它们与城市商业综合体在定位、业态以及现有品牌等方面存在交叉重叠，竞争是不可避免的，有些可能做到错位竞争，有些则存在一定程度上的同质化竞争。这几年，一家新城市综合体或大型商场开业后顾客熙熙攘攘，热闹非凡，周边商场生意明显趋淡的现象屡见不鲜。面对这样的格局，如何吸引和留住足够的商家，进一步激发消费者购买力，形成一个良好的现金流模式，考验着每一家城市商业综合体的经营者。

㈢必须承受新零售大潮的冲击。建立在互联网电商基础上、又超越互联网的第四次零售革命把人类带入智能商业时代。在智能商业时代，城市商业综合体能否与融入新零售大潮，实现线上线下有机结合需要实践的检验。2020年初突如其来的新冠疫情无疑是一场大考，大考中城市商业综合体的经营者和多数商户伤痕累累。

㈣城市商业综合体管理水平有待提高。拥有高度专业化管理团队，具备多年的专业经验积累是城市商业综合体后期管理成功的基本条件。作为传统落后业态的替代者，城市商业综合体的竞争力理应比传统的百货商场和购物中心店更强，更能吸引顾客，更能让商户产生赚钱效应。调查中发现，有些城市商业综合体优势并不明显。2019年，广西的社会消费品零售总额增长速度为7.0%，如果城市商业综合体内大部分商户经营正常，商户销售额（营业额）增长速度理应在7.0%以上。这次调查的26家城市商业综合体中，有一半的城市商业综合体商户销售额增幅在7.0%以下，其中2家增幅2.0%以内，4家下降。在同样的大环境下，业绩比不上平均水平，表明管理上出现问题。

五、建议

作为新的商业模式，城市商业综合体仅仅是各种商业模式的一种。目前，广西的城市商业综合体并不多，但这几年各地的城市综合体如雨后春笋般地出现，城市综合体也将面临过剩的风险，今后各城市综合体之间的竞争将会更加激烈。为避免走上传统商圈百货零售业同质化竞争的老路，为了促进广西经济的持续、稳定、健康发展，提出以下建议：

（一）完善有关商业综合体规划的地方性法规和制度规定。一要在有关全国性商业法规中确立制定城市商业规划的法律地位，增强城市商业规划的影响力和约束力。二要进一步完善商业综合体规划决策机制。三要让广西“城市商业综合体发展规划”成为地方法规或制度规定。四要落实和完善听证制度。五要建立并落实商业综合体市场信息披露制度。

（二）加快由传统市场监管向治理创新转型的步伐。以监管转型推动形成有效的市场治理，向事中事后监管、统一监管、法治化监管转型。引导各类市场主体自治，促进市场主体自我约束、诚信经营，充分发挥行业组织的自律作用、舆论和社会公众的监督作用，逐步形成统一开放、竞争有序的市场生态环境，形成政府与社会协同的市场治理体系。

    （三）深化供给侧结构性改革，让我们提供的产品和服务成为有效供给。加快供给侧结构性改革，通过体制机制变革释放出活力和创造力，通过科技进步造就新产业和新产品，提高供给体系的质量和效率，通过降低税收、降低社保费率、提高小微企业税收起征点、大量清理不合理收费、降低企业的融资成本等各项措施降低企业成本，释放企业生产力和活力。