2019年，南宁市房地产市场与中央、自治区经济工作部署同向，与宏观政策逆周期调节同行，与经济社会持续健康发展同轨，顶住了下行压力，稳住了经济基本盘，保持了市场运行稳定，收获了满意的“成绩单”。

一、“政策+需求”影响下房地产市场的整体情况

（一）房地产调控政策继续实施，防止炒房炒地，鼓励发展实体经济，全市商品房销售面积增速回落明显。2019年，全市商品房销售面积增速开年不利，1-2月增速同比下降7.1%，一直延续至前九月（除4月增长1.2%）增速基本均在负增长区间徘徊，进入三季度以来，逐渐回暖向好，全年商品房销售面积1805.23万平方米，同比增长3.4%，较2019年上半年提高了12.2个百分点，但与2018年相比增速仍回落了9.6个百分点。

（二）房地产市场预期持续向好，房地产开发投资额快速上升。2019年，全市房地产开发投资完成1461.08亿元，同比增长32.1%，比去年同高16.6个百分点，全年各月增速分别为26.5%、36.0%、31.7%、33.5、31.4%、28.9%、32.4%、33.6%、26.4%、26%、32.1%，全年增速均在高速增长区间范围内，整体保持平稳快速增长。

二、“稳中有变+稳中向好”走势的原因分析

（一）政策因素影响

1．开放政策稳定预期，楼市释放积极信号。取消参保、居住等落户限制，全面放开城镇落户条件，规范全装修商品住宅管理标准等一系列连续性和细化性政策，进一步完善我市房地产长效机制，也推动了我市房地产发展快速增长。

2．利好政策不断兑现，政策红利持续释放。随着《关于实施强首府战略的若干意见》和《关于支持强首府战略的若干政策》的出台以及中国自由贸易试验区的正式挂牌，南宁正逐步打造成为面向东盟开放合作的区域性国际大都市、“一带一路”有机衔接的重要门户枢纽城市、北部湾城市群与粤港澳大湾区融合发展的核心城市、具有浓郁壮乡特色和亚热带风情的生态宜居城市，吸引大批的人才落户南宁，拉动我市楼市需求。

3．保障政策力度加大，购房负担有所减轻。2019年，我市出台《南宁市人民政府关于公布公共租赁住房保障住房困难及货币补贴等标准的通告》、《南宁市加快推进旧城区改造工作实施办法的通知》，转发落实《中央财政城镇保障性安居工程专项资金管理办法》等一系列民生保障政策，给南宁市民购房改善居住环境提供了有力的资金支持，有效促进刚需消费。

（二）市场因素影响

1．全面小康步伐加快，改善住房成为主流。2020年，南宁市将与全国一起，全面建成小康社会，实现第一个百年奋斗目标。在奔向小康加快前进的道路上，房地产市场改善安居型住房成为消费市场的主力军。从数据情况看，在住宅销售面积中，90平方米以下占12.1%，90-144平方米占80.1%，144平方米以上占7.8%。90-144平方米住宅以绝对的占比成为消费的宠儿。南宁市作为广西首府城市，是中国大西南出海通道的重要枢纽、城市配套设施完善、医疗水平相对发达、教育机构选择多样，加上常住人口的持续流入以及城镇化率的进一步提升，不仅给本地居民带来首府红利，陆续加入改善性住房消费群体，也吸引全区乃至周边临近省份人流到南宁一步到位安家落户。

2．特色地产红红火火，因地施策各迎所需。南宁房地产市场经过近十年的高速发展，行业竞争压力加大，企业通过市场细分挖掘潜在需求，同质化向差异化转变明显，在地域版块上有所表现。一是遍布各类品质社区的良庆区、青秀区2019年市场消费业绩不俗，销售总量仍分列全市第一、第二位，与2018年相比分别增长23.8%和22.8%，是拉动全市商品房销售面积增长的主动力。二是老厂区、新园区较多的江南区、经开区，2019年新项目剧增，以经济实惠的刚需产品给两大城区注入新鲜的市场活力，全年销售量与2018年同比增长分别为13%和25.2%，分别拉动全市商品房销售面积增长0.7个百分点和1.4个百分点。

3．房企投资意向明朗，土地市场交易活跃。据自然资源局1-10月数据显示，市区经营性用地招拍挂出让4338亩，同比增长13.3%，平均楼面地价4267元/㎡，同比增长28.29%。其中住宅用地出让3690亩，同比增长29.66%，平均楼面地价4619元/㎡，同比增长28.95%。根据土地市场的反应来看，在当前房地产市场被认为降温的大背景下，房企对房地产投资收益前景还是比较乐观，有明显的投资动向。这些投入有很大一部分已转化为本年开发投资中的土地成本，推动我市开发投资的高速增长。随着时间的推移和密集开发期的到来，也将会带来建安投资的快速增长。

三、房地产市场运行的主要特点

（一）施工面积进一步扩大，新开工面积稳步提升。2019年，全市商品房施工面积9704.05万平方米，同比增长19.4%，比2018年高6个百分点，其中新开工面积2156.19万平方米，同比增长26.1%，比2018年高11.1个百分点，其中住宅类产品新开工面积增速最快，达27.6%，商业营业用房次之，达25.5%，办公室楼增速为12.7%。

（二）本年到位资金平稳增长，定金及预收款小有回落。2019年，全市本年资金来源合计2007.73亿元，同比增长20.2%，比2018年小幅增长2.9个百分点。其中占比最大的定金及预收款同比增长31.3%，比2018年下降13.6个百分点，为到位资金中为数不多的同期对比回落指标。国内贷款同比增长41.4%，银行贷款同比增长43.6%，非银行金融机构贷款同比增长28.5%，个人按揭贷款15.6%，均比2018年有所提高，自筹资金微降0.2%。

（三）在库项目数量充盈，新增项目拉动明显。2019年，为近年来在库在建项目最多的一年。全年在库项目705个，同比增长19.1%，其中本年新入统项目170个，同比增长36%。这些新项目的注入，成为我市2019年房地产市场的新动能，拉力强劲。2019年170个新增项目合计完成开发投资647.54亿元，与2018年的新增项目投资额相比多贡献258.45亿元，拉动全市开发投资增长23.4个百分点；合计销售商品房面积561.16万平方米，与2018年的新项目商品房销售面积相比多了72.26万平方米，拉动全市商品房销售面积增长4.1个百分点。

四、目前房地产市场存在的突出问题

（一）土地费余量不足。由于2018年开发项目土地支付时间延后以及2019年项目大量的土地购置费用集中支付，大部分在库项目的土地购置费已在2019年分摊填报，2019年土地购置费投资达671.89亿元，同比增长69.2%，占开发投资总额的46%，对开发投资增长的贡献率达77.5%，是支撑起我市2019年开发投资增速快速增长的根本原因。根据初步摸底，在库项目的土地购置费结余70亿左右，仅相当于12月单月土地购置费的77%，土地购置费余量已明确不足，在没有批量大项目新增的情况下，2020年房地开发投资增速将面临回调的可能。

（二）大型房地产项目缺乏。由于城镇化速度的加快，土地资源稀缺，2019年全市没有百亿元以上房地产项目的新建落地，全市百亿元以上的项目开发投资额同比下降11.6%。80亿元以上的项目比2018年减少一个，开发投资增长仅在0.9%。由于既有项目逐步推进完工，所产生的投资和销售也将慢慢减少，并会形成基数，如接下来持续缺乏大型项目的引入，不仅会减少增长动能，还会相应带来增长压力的负面影响。

（三）“三产房”重新冒头。近2年来，无证、无产权的“三产房”又重新在市面上冒头。这类房子多为手续不全，更没有官方备案，也无法纳入统计。但因为价格低廉，吸引了不少缺少资金，又急于买房的消费群体。“三产房”与正规的商品房价格差异太大，仍然会有不少人选择，但在后续过程中容易出现已交付款，项目迟迟未动工，入住后遭遇拆迁，小区配套与宣传不符等情况。“三产房”的出现原意是对集体土地上拆迁户的安置，但由于一些机构的变相上市，对目前市场在售的正规商品房产生一定的影响，也给购买者和社会带来相当多的不稳定因素。

五、下一步的对策建议

（一）适应平稳发展新常态，为长期发展做好铺垫。在多重“政策组合”叠加的市场中，无论是开发投资方，还是消费群体和政策制定者，都需要共同做好“预期管理”。理性对待和分析，遵循经济规律的可持续发展理念，时刻坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，不刻意不随意违背市场的规律，以积极的态度构建房地产健康发展长效机制。根据我市开发热点版块的需求，结合我市已供土地开发利用情况和闲置土地处置情况，盘活存量土地，优化用地结构，增强配套与产业基础。针对现有库存结构合理调整土地供应方向，合理确定住房用地供应总量和结构。通过有序地向市场投入，在源头上保障商品房开发和供应的长足发展。

（二）推进大型项目的落地建设，为平稳持续发展扩容。当前我市房地产市场面临上一轮开发即将大面积竣工的问题，而新开工项目从计划总投上看，整体规模缩小，后续拉动力不足，对发展的提升有一定的限制。有关部门需通力合作，通过对全国知名品牌企业的招商，尤其是民间投资大型企业的培育以及前期招拍挂土地的排查和跟进等，积极促成大型房地产项目投资计划，加速一批大型项目的落地开发建设，提升民间投资活力，进一步扩充我市房地产行业可持续发展空间。

（三）加大力量整治市场乱象，不断净化市场环境。当前，在我市以稳定市场房价为目的的“备案控价”前提下，不少房企出于企业利益最大化考虑，仍存在捂盘、外收等乱象，严重侵害了购房者的利益，扰乱了市场秩序。一些“三产房”违建现象屡见不鲜，购房者利益无法保障、难以维权。建议相关部门应以高压严查态势，重拳整治，严厉打击部分企业在市场销售中的违法违规行为，净化我市房地产市场，维持南宁市商品房销售市场的健康平稳发展。

（四）加强房地产业统计工作。强化部门协作，共同做好统计查询，提高数据填报质量。建议全市各级统计及主管部门加强协作，加强统计指导及服务，确保企业能按时、准确提供上级统计部门查询所需的支持材料。同时统计部门和主管部门要做好月报审核前移工作，对辖区内大项目的投资及销售提前收集好相关凭证，并做好上报数据和收集的材料相应数据的核实工作，进一步适应国家新的工作要求，确保“应统尽统，不要漏统”，以高质量统计工作反映经济高质量增长。