2013-2018年，是南宁市房地产市场飞跃发展的五年，也是发展历程从量变到质变的五年。中央定下坚持“房住不炒”的总基调后，南宁市切实遵循，坚决落实和细化一系列调控政策，引导市场回归理性，调控效果逐步显现。房地产市场健康运行总体向好，结构不断优化，投资销售均衡，走出了一条符合南宁市情、适应市场规律的发展路子，为迈向高质量发展夯实了基础。 

　　　一、房地产市场健康运行  

　　（一）房地产开发投资涨幅放缓，调控政策收效明显 

　　四经普数据显示，2018年，南宁市房地产开发完成投资1103.08亿元，比2013年三经普增长164.9%。2014-2018年期间，南宁市房地产市场快速扩张，开发项目逐步增多，完成投资额逐年大幅增长。五年房地产开发投资完成额分别为551.82亿元、657.19亿元、854亿元、958.09亿元和1103.08亿元，年均增长达21.5%。开发投资扩张速度在2014年和2016年最为迅猛，至2017年后有所回落，涨幅放缓，调控政策收效明显。 

　　（二）商品房市场成交逐步降温，销售市场回归理性 

　　四经普数据显示，2018年，全市商品房销售面积1741.99万平方米，比2013年三经普增长147.9%。2014-2018年期间，南宁市商品房销售面积分别为802.57万平方米、1000.73万平方米、1327.53万平方米、1544.13万平方米和1741.99万平方米，总量呈每年一个台阶上涨趋势。随着“房住不炒”总基调的不断深化落实，宏观调控促使市场逐步降温。至2018年，全市商品房销售增速虽仍能保持两位数的快速增长，但增速为五年来最低，分别比2014年、2015年、2016年、2017年回落1.4个百分点、11.9个百分点、19.8个百分点和3.5个百分点，市场从高速增长逐步趋缓回归理性。 

　　（三）商品房在建规模持续扩大，竣工面积快速增长 

　　2018年，全市商品房施工面积8155.56万平方米，比2013年三经普增长113.9%，在建规模扩大了2倍多。其中，本年新开工面积1714.58万平方米，比2013年三经普增长137.8%，五年年均增长16.4%。商品房屋竣工面积792.21万平方米，比2013年三经普增长143.3%，五年年均增长19.5%。 

　　（四）开发企业到位资金余量充足，开发推进有保障 

　　2018年，南宁市房地产企业开发项目到位资金2303.41亿元，比2013年三经普增长160.8%。其中，本年到位资金1669.81亿元，比2013年三经普增长143.1%；上年末结余资金633.6亿元，比2013年三经普增长222.8%。从开发企业的到位资金情况看，2018年到位资金为当年开发完成投资的2.1倍，余量较为充足，对项目的建设推进有足够的保障。 

　　（五）开发企业投资回报率大，资产负债率较高 

　　2018年全市房地产企业实现利润总额151.79亿元，是2013年的2.7倍，投资回报率为13.8%，比2013年提高了0.2个百分点，投资回报率依然维持在较高的水平。2018年全市房地产开发经营企业资产合计数为7446.9亿元，负债合计为6198.72亿元，资产负债率为83.2%，比2013年提高了5个百分点。企业资产负债率高，说明企业财务风险较高，对负债的依赖性强，在经济萎缩或信贷政策有所改变时，企业抗风险的应变能力较差，但仍有大部分企业愿意高负债开发房地产项目，表明房地产经营开发行业高额的回报率对企业吸引力大，也说明企业对未来房地产市场预期比较看好。 

　　二、房地产结构不断调整  

　　（一）住宅投资增速小幅回落，商业投资改善明显 

　　2018年，全市住宅投资769.99亿元，同比增长13.4%，增速比2013年回落5.7个百分点。其中，90平方米以下住宅投资同比下降16.6%，增速比2013年回落40.3个百分点；90-144平方米住宅投资同比增长30.1%，增速比2013年回落17.7个百分点；144平方米以上住宅投资同比增长21.1%，增速比2013年增长54个百分点，涨幅较大。办公楼投资继续维持下降趋势，同比下降7.1%，降幅比2013年扩大61.9个百分点。商业营业用房增长30.4%，负增长的局面得到扭转，增速基本与2013年持平，说明商业地产库存正逐步得到释放，企业对商业地产的信心正在渐渐恢复。 

　　（二）改善性需求大幅增长，商业地产活力提升 

　　从销售方面来看，2018年，全市商品住宅销售面积1447.45万平方米，其中：90平方米以下住宅销售243.57万平方米，比2013年下降5.8%，是所有商品房中唯一下降的分类产品；90-144平方米住宅销售面积1041.95万平方米，比2013年增长235.5%；144平方米以上住宅销售面积161.93万平方米，比2013年增长152.5%。办公用房销售60.77万平方米，比2013年增长177.7%，商业营业用房销售84.94万平方米，比2013年增长258.1%。从数据上看，90平方米以下产品是唯一下降的分类，大面积的商品住房是当下市场的热点。随着楼宇经济的不断发展，办公和商业营业用户增长速度迅猛，车位等其他住宅配套因人民生活质量的提高和使用的便利，其他类型产品销售也得到高速的发展。 

　　三、房地产投资销售两端均衡发展  

　　（一）去库存成效明显，以往年度投资形成的库存在近三年被消化 

　　从供求关系的角度看，房地产项目开发在前，商品房销售在后，因此，增加投资是加库存，通过增加房源供应影响今后销售规模。另一方面，实现销售是减库存，通过减少库存影响今后开发投资规模。2013以来，南宁市进入房地产市场第二轮高速发展的时期，房地产开发投资与销售均实现总量扩张、增速提升，体现了投资和销售长期正相关的关系，但期间供求关系有所变化。2013年-2014年，房地产开发投资增速每年均明显大于商品房销售面积增速，表明供大于求，即库存积累期；2015年-2017年，房地产开发投资增速每年均小于商品房销售面积增速，表明为库存消化期，说明之前年度投资形成的库存在近三年被消化，而在2018年房开投资重新高于商品房销售面积增速，说明市场产品需要得到补充。 

　　（二）谋布局作用明显，区域差异体现销售对投资的直接传导 

　　随着五象新区发展建设的日渐成熟，新区房地产开发成为城市新动力。2018年，位处五象核心区中心的良庆区已从2013年的全市商品房销售面积总量排名第五，跃居全市榜首。同为五象新区规划范围内的邕宁区五年间不断崛起，从2013年的全市商品房销售面积总量排名第十二位，跻身全市前四。而青秀区由于近年土地供应越发紧张，开发项目从数量和规模上大不如前，2018年销售面积总量从2013年的全市第一位，退居至全市第三。兴宁区依靠旧城改造以及城市东翼的快速扩张双轮驱动，2018年销售面积总量仍能保持在全市第二位，与2013年排位一致。从企业角度看，库存管理是房地产企业开发经营的核心内容，表现为当库存下降时，企业会主动加库存，而当库存上升时，企业会主动减库存。简言之，销售通过作用于库存间接对开发投资产生影响。商家在房地产市场谋篇布局的区域差异，也体现了销售对投资的直接传导。 

　　（三）稳增长态势明显，南宁投资销售两端均与全国、全区趋势同向 

　　与全国、全区实施和落实房地产调控政策，实现房地产市场平稳健康发展一样，南宁市房地产投资销售两端均与全国、全区趋势同向，相对而言，南宁比全国的增速更高，比全区的增幅波动更小，展现出壮乡首府作为宜居城市，其房地产市场更为稳定与健康发展。 

　　从房地产开发投资看，2018年，全国房地产开发投资120264亿元，同比增长9.5%，广西房地产开发投资3004.13亿元，同比增长11.9%。从走势上看，南宁房地产开发投资与全国、全区趋势同向，增速高于全国、全区。从广西14个地市情况看，南宁投资规模居全区首位，投资增速居第5位，增速分别低于玉林、钦州、贺州、北海。 

　　从商品房销售形势来看，2018年，全国商品房销售面积171654万平方米，同比增长1.3%；广西商品房销售面积6212.9万平方米，同比增长20.1%。从走势上看，南宁商品房销售面积增速走势与上述投资增速相近，增速高于全国、低于全区。从广西14个地市情况看，南宁销售规模位居全区之首，增速居第8位，增长速度居全区中位。 

　　　四、房地产市场运行中值得关注的几个问题  

　　（一）建安投资占比回落明显，土地购置费增长过快  

　　从投资构成看，2018年，全市房地产开发投资中，土地购置费投资392.29亿元，同比增长63.6%，比2013年高37.4个百分点，占开发投资比重35.6%，比2013年高18.8个百分点，对开发投资增长贡献率达105.2%，比2013年高79.1个百分点。建安投资650.33亿元，同比增长1.6%，比2013年低20.2个百分点，占开发投资比重也由2013年的74.4%下降至59%，从四经普的数据情况看，房地产开发投资的增速对土地购置费的依赖程度更加明显，建安投资的增速下降对社会经济的带动效能有所减弱。 

　　（二）企业资金来源结构有所调整，应付工程款压力加大 

　　从资金来源渠道看，2018年房地产开发企业资金结构较2013年有所调整，上年结余资金比重提升，本年到位资金比重小幅下降。2018年开发企业本年到位资金1661.17亿元，占全部企业资金来源比重72.5%，比2013年下降5.2个百分点，其中企业国内贷款和自筹资金分别为252.88亿元、402.5亿元，占本年到位资金比重分别为15.2%和24.2%，比2013分别回落3.2百分点和1.9个百分点。同时企业各项应付工程款和企业到位资金的比例由2013年的1:8.7提高到1:4.4，说明企业工程欠款比例有所提高，偿债压力进一步加大。 

　　展望房地产形势，以“稳”为先的“稳地价、稳房价、稳预期、防风险”仍为主基调，房地产市场从量到质的提升仍在继续。但随着城镇化进程的不断推进，居民收入的持续提升，我市房地产市场仍有一定的发展空间，区域、结构的内部调整或会更加明显，长周期稳速发展的模式成为行业常态。 

　　　五、下一步工作建议  

　　（一）持续加力优化营商环境，在改善“硬环境”的同时不断优化“软环境” 

　　2018年首次国务院常务会议的首个议题，即是部署进一步优化营商环境。总理强调：“必须认识到，优化营商环境就是解放生产力，就是提高综合竞争力！”，并把优化营商环境称之为政府必须夙夜在公的事情。建议我市在房地产领域也要持续加力优化营商环境，切实把政府责任与推进发展结合起来、把工作创新与依法办事结合起来、把提高效率与服务项目结合起来，努力营造稳定公平透明、可预期的营商环境，确保项目落地、审批、开工、投产无障碍，降低市场运行成本，提高项目建设效率，促进房地产开发投资协调稳定增长。 

　　（二）准确把握市场调控的着力点，推动房地产市场高质量发展 

　　建议相关主管部门继续深入研究落实各项调控政策，充分发挥市场在资源配置中的决定作用，进一步明确工作重点，优化结构，兼顾低收入人群保障性住房和中高收入消费性住房需要，保障不同阶层消费者住房需求，推动房地产市场高质量发展。一方面加大中心城区开发用地供应量。近年，我市中心城区由于土地出让较少，开发投资增长有所放缓，但中心城区开发项目土地成交金额大，对投资拉动作用明显。在当前投资拉动效果逐步下降的形势下，应加大中心城区土地投放力度，以缓解中心城区住房供需矛盾，稳定房地产市场预期，助推房地产开发投资实现平稳增长。另一方面积极引导房地产开发向产城融合方向发展。结合我市在加快城镇化进程中的产业打造，实现产城融合，以产促城，以产建城，吸纳、凝聚城市人口，将产业发展、城市建设与房地产发展融合起来，培育潜在购房需求，推动新型城镇化和房地产市场健康发展。 

　　（三）积极应对转型升级，苦练内功提升市场竞争力 

　　建议相关房地产企业在新时代要适应新形势，在新征程中实现新发展。一方面，房地产开发经营企业应积极转型升级。当前在宏观调控背景下房地产开发投资与销售增速双双回落，正在倒逼房企跟随经济结构一同“转型升级”。建议要向物流、旅游、养老、医疗等更多地产领域发展；要客观分析市场供求关系变化，转变发展方式，创新更多营销手段。如加快消化非住宅类房地产库存。商业地产的消化周期明显高于住宅类，商业地产的去库存应当引起适当关注，可以依法依规降低相关交易费用，刺激市场需求，或者考虑响应国家号召，将部分办公楼、商业营业用房按国家规定改建为租赁住房，起到稳定房价、盘活存量的作用。另一方面，本土房地产企业应苦练内功提升市场竞争力。我市本土房地产开发企业与已进驻的国内知名企业相比存在着实力弱、规模小、竞争力不强的弱点，要在激烈的市场竞争中求得生存、发展，就必须不断的调整和完善企业内部管理，提升市场竞争力。建议以市场为导向，科学制定发展战略，确定产品定位和营销策略，提升市场价值意识；坚持以人为本，注重新材料、新技术的应用，提升产品的技术创新优势；不断完善管理体制，最大限度地整合人、财、物有形资产和技术、品牌、信誉等无形资源，提升企业管理优势；通过兼并重组，提高产业集中度，以最小的成本盘活存量，提升行业整体开发运营水平，实现房地产市场供需的高效匹配。